COMPLESSO IMMOBILIARE




QUESTO ARTICOLO APPARTIENE ALLA PROCEDURA: COMPLESSO IMMOBILIARE EDILI F 85-16


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Info prodotto:



ARTICOLO: 006251
PUBBLICAZIONE FALLCO: alta
MODALITA' DI VENDITA:

RACCOLTA OFFERTE: Salvo diverse indicazioni termina il:

23/12/2019


PREZZO: € 1.070.000,00

Specifiche tecniche:




CAPANNONE INDSTRIALE

Via Nettunense Km 30,500 – distinto al fg 7, p.lla 952, sub 7. Cat. D/6, rendita € 16.020,49

L'edificio è realizzato con struttura verticale e orizzontale in calcestruzzo armato prefabbricato modulare. Ha dimensioni in pianta pari a circa 44,50 x 28,00 mq e sviluppa una superficie di 1.246,00 mq.
È composto da 5 campate poste a distanza di circa 9,00 metri. La copertura a doppia falda e le tamponature sono composte da elementi prefabbricati in calcestruzzo.

L'accesso principale è posto al centro sul lato Sud dello stabile ed è garantito mediante una porta metallica protetta da una tettoia delle dimensioni di circa 8,50 x 3,00 m che poggia su pilastri in c.a. Sono presenti porte di servizio che collegano il magazzino con le aree scoperte circostanti.

Sul lato Ovest è stata realizzata una superfetazione attualmente in condizioni precarie e di abbandono.
Il corpo di fabbrica è collocato nella parte Nord Ovest del lotto edificato dove dista circa 4,00 m dal confine con il subalterno 27, circa 125,00 m dal confine Est (via Venere). Il lato Sud presenta un distacco dalla recinzione di circa 50,00 m. Tale distanza risulta maggiorata, ed è pari a 60 m, se misurata rispetto al confine catastale, poiché tale ambito include il collegamento tra via Nettunense e via Venere. 2

Una porzione del lato Sud del capannone è stato realizzato in aderenza all'edificio “sub 9” (di seguito descritto), per una tratto di circa 9,00 m.
I confini del lato Ovest non sono stati rilevati con precisione a causa delle condizioni di precarietà della costruzione adiacente al corpo di fabbrica principale, ma è comunque evidente che non rispetta le distanze minime previste dalla normativa urbanistica. L'altezza minima interna misurata sotto-trave è pari a 7,35 m mentre l'altezza massima misurata dal piano del pavimento all'intradosso del colmo misura 9,60 m.

 

APPARTAMENTO

Via Nettunense 30 – distinto al fg 7, p.lla 952, sub 8, Cat. A/3, classe 2, consistenza 4,5 vani, rendita € 499,67

L'appartamento a servizio del complesso industriale è realizzato in aderenza al lato Est dell'edificio censito al “sub 9”, si sviluppa su due livelli. Dal piccolo ingresso del piano terra, si accede alla scala di collegamento col primo piano, dove si trovano gli ambienti dell'abitazione. Sempre al piano terra è ubicata una cantina con accesso diretto dall'area esterna, non comunicante con l'appartamento. Al piano primo l'alloggio si compone di un soggiorno, una cucina, un bagno e una camera da letto, oltre i disimpegni di collegamento tra gli ambienti. Dalla cucina si accede alla terrazza che ospita una scala a chiocciola metallica per l'accesso alla copertura. La copertura piana si sviluppa oltre il sedime dell'abitazione, per coprire anche una porzione di edificio adibito ad uffici, questi ultimi accatastati unitamente al corpo di fabbrica principale “sub 9”.

La superficie utile lorda totale dell'abitazione è di circa 73,50 mq.
Confina con distacco dal sub 27 a Nord, distacco con via Venere ad Est, e distacco dalla recinzione a Sud.3

FABBRICATO INDUSTRIALE

Via Nettunense 30 – distinto al fg 7, p.lla 952, sub 9 (graff.: BCNC sub 10,11,12 e 13)m Cat. D/7, rendita € 29.513,45

L'edificio è costruito mediante struttura verticale ed orizzontale in calcestruzzo armato prefabbricato modulare. Ha dimensioni in pianta pari a circa 97,90 x 38,20 m e sviluppa una superficie di 3.740 mq circa. È composto da 10 campate poste a distanza di 9,00 metri. La copertura a doppia falda e le tamponature sono realizzate in elementi prefabbricati in calcestruzzo.

Il blocco degli uffici e dell'appartamento, risulta in aderenza al lato Est del capannone, e misura complessivamente in pianta circa 7,00 x 24,00 m.
Gli uffici hanno accesso dal lato Est e si sviluppano su due livelli. Al piano terra sono 

presenti una sala riunioni, tre ambienti adibiti ad ufficio, un archivio, un ripostiglio, i servizi igienici, oltre all'ingresso e la scala di collegamento col piano superiore. Al primo piano sono presenti tre uffici, un archivio e i servizi igienici. La superficie complessiva del blocco uffici è di circa 262,00 mq lordi.

Il lato Ovest ospita gli accessi al magazzino e allo showroom. Tra i due ingressi è presente una superfetazione adibita in parte a servizi igienici ed in parte a locale tecnico. All'interno il fabbricato è stato suddiviso in due parti di dimensioni analoghe mediante una partizione metallica. La prima porzione ad Ovest è attualmente utilizzata dalla società “Edil Lavinia”, mentre la metà ad Est è stata locata a terzi. Attualmente si trova in stato di disuso.

La superficie utilizzata dalla “Edil Lavinia” è a sua volta suddivisa in più ambienti: magazzini e showroom per la vendita di materiali di finitura e accessori. All'interno i locali sono comunicanti. Anche la parte ceduta in locazione risulta suddivisa in più ambienti comunicanti tra loro.

Il corpo di fabbrica principale dista 32,00 m dal confine Nord con il sub 27, circa 35,00 m dal confine Est con Via Venere. Il lato Sud ha un distacco dalla recinzione che delinea la strada di collegamento con la Via Nettunese di circa 11,65 m. Parte della parete Sud è protetta da una tettoia metallica delle dimensioni di circa 3,80 x 30,00 metri, che dista dalla recinzione circa 7,20 m e 17,20 m dal confine catastale. Sul lato Ovest presenta un distacco di circa 23,00 m.4

Una porzione del lato Nord Ovest del capannone è stato realizzato in aderenza all'edificio “sub 7” (sopra descritto), per una tratto di circa 9,00 m.
Al “sub 9” sono graffati i sub 10,11,12 e 13, ma soltanto i sub 11 e 13 sono presenti in loco.

Sebbene il sub 11 sia censito come “Cabina elettrica”,è di fatto una cisterna idrica con annesso locale tecnico, per una superficie di circa 32,60 mq.
Il sub 13 è invece una cabina di comando per la pesa delle merci, come indicato dai documenti catastali.

LOCALE MAGAZZINO

Via Nettunense, Piano T, f. 7 p.lla 1123, Cat. C/2, rendita € 220,17

Questo locale non è di fatto utilizzato come magazzino ma come cabina elettrica, è ubicato all'angolo tra la via Venere e la strada a Sud dell'area. Misura 9,65 x 4,10 m per una superficie complessiva di circa 40,00 mq. È edificato in aderenza della recinzione dell'angolo sud est.

AREA SCOPERTA

La particella 952 ha una superficie totale è pari a 2 ha, 53 Are e 60 Ca (mq 25.360), come riportato dalla visura effettuata al catasto terreni. (Allegato n. 4).
La superficie catastale è stata oggetto di frazionamento mediante tipo mappale n. 88734 del 13/05/1992, prot. n. 045870 (Allegato n. 5), che ha portato alla cessione di una porzione di area pari a 8.500 mq, come indicato nell'atto di compravendita rep. n. 11578, racc. n. 5695del 30/05/1992, a firma del Notaio Dott. Proc. G. Grosso (Allegato n. 6). La superficie residua è pari a 16.860,00 mq.

Ad oggi il terreno sul quale insistono gli immobili descritti è censito al catasto fabbricati come Sub 26 della particella 952 ed è identificata come Bene comune non censibile (BCNC) ai sub 7, 8, 9, 11, 13 e part. 1231.
L'area ha una forma pressoché rettangolare fatta eccezione per il confine Ovest, che presenta una scalettatura ed una estensione che accoglie un collegamento tra via Nettunense e via Venere (vedi estratto di mappa catastale Allegato n. 7).

La forma risulta differente se invece si fa riferimento al grafico di progetto “Tavola1” e alla Planimetria 1/1000 del Piano di Lottizzazione Convenzionata. Infatti, per quanto rappresentato in questi grafici, in luogo di una scalettatura (a 90°), compare una linea di confine inclinata di circa 45°1.

L'area confina a Nord con il sub 27 della stessa particella, ad Ovest con le part.lle 2506, 1114, 2234 e via Nettunense, a Sud con le particelle 2371, 2370, 2318, 2131 e ad Est con Via Venere.
È attraversata da una strada che collega la via Nettunense ad Ovest con la via Venere ad Est e corre adiacente al confine catastale Sud. Ha una larghezza di 10,00 m e una lunghezza di circa 245,00 m. La sede stradale è identificabile come “Lotto n. 21” nella Tavola 1/1000 del Piano di Lottizzazione Convenzionata H2: Piccola industria e Imprese Artigiane (Allegato n. 9).

La porzione di lotto che ospita la sede stradale è stata inserita nel piano della viabilità del Consorzio “Taglio delle Falasche” dalla società “Fincompesca S.r.l.”, precedente proprietaria dei beni, mediante atto di Consorzio rep. 15690/7821 del 3/06/1992 a firma del Dott. Notaio S. Pantaleo (Allegato n. 10). Si costituiva, a favore del consorzio stesso, il diritto di uso dell'area per la durata di trent'anni dalla data di stipula dell'atto. Il concedente manteneva la proprietà dell'area con i relativi diritti di superficie, e si obbligava a rinnovare la concessione ad ogni scadenza qualora richiesto. Con lo stesso atto venivano concesse servitù per la realizzazione della rete fognaria, acquedotto, linee telefoniche ed elettriche, e di passaggio in favore dei lotti di proprietà dei consorziati.

Il nuovo Piano regolatore generale comunale, adottato nel 2004, evidenzia la strada, separandola dal resto della particella 952. Nelle planimetrie catastali non risulta nessun frazionamento che identifichi il tracciato viario (Stralcio di PRCG Allegato n. 11).
Per chiarire quindi lo stato di diritto della sede stradale, in data 29/05/2017, si è richiesto all'ufficio tecnico comunale, per mezzo pec, di produrre eventuale copia di atti di 

acquisizione dell'area da parte dell'amministrazione comunale. (Allegato n. 12 – Corrispondenza Comune di Anzio).
In data 08/06/2017, il Geom. Massimo Majeron, ha inviato per mezzo Pec copia della Deliberazione comunale n. 135 del 3/05/2001 con la quale il Consiglio Comunale deliberava al punto 2) del documento di “Chiedere al sensi dell'art. 3 delle convenzione tra il Consorzio “Taglio delle Falasche” ed il Comune di Anzio, la cessione gratuita delle opere di urbanizzazione primaria e delle relative aree di pertinenza così distinte: part. 2371-2373-2369-2365-2368-2366 del Fg. 7 ed acquisire il diritto di superficie per la part. 1291 del Fg. 7” e al punto 4) di “Classificare le nuove strade come comunali”. (Allegato n. 13).

Oggi la superficie della part. 1291 risulta fusa con la part. 952.
Poiché la delibera inviata dal tecnico comunale, tratta di “Richieste” non è una delibera di Acquisizione dei diritti di superficie, si è ritenuto opportuno, in data 25/06/2017, richiedere copia di eventuali contratti (o atti) di acquisizione. Alle richieste gli uffici comunali rispondevano di non essere in possesso di contratti di acquisizione. (Allegato n. 12).
Affinché una strada possa ritenersi di proprietà della P.A. è necessario rinvenire un atto (convenzione o provvedimento ablatorio ) o un fatto (usucapione) che ne abbia trasferito il dominio all'amministrazione: non è infatti di per sé sufficiente che la strada sia destinata all'uso pubblico (Cass. 8204/2006 che richiama una costante linea interpretativa).
Inoltre, la part. 952 sub 26 è gravata da due servitù di passaggio specifiche in favore degli edifici costruiti sull'area al sub 27, come precisato nell'atto di compravendita, rep. n. 11578, racc. n. 5695 del 30/05/1992 a firma del Notaio Dott. Proc. G. Grosso (Allegato n. 6).
La prima servitù di passaggio coincide con la sede stradale sopra descritta. È separata dal resto dell'area mediante una recinzione realizzata in parte con elementi prefabbricati in Calcestruzzo ed in parte da un muro basso sormontato da inferriate.
La seconda servitù corre lungo il confine Nord del sub 27, per una lunghezza di 170,00 m ed una larghezza di 8,00 m, gravando interamente sul sub 26. È delimitata da una recinzione realizzata in rete metallica e pali in legno.





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